房地产企业预售收入会计处理

根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。

对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。

例：甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发a地块，a地块共计兴建a1、a2房产。a1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工;a2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。2008年共计取得a1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元;2009年销售a1房产取得收入2000万元(假定为完工后实现的销售收入)，预售a2房产取得预售房款5000万元，a1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元(营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑)。

甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下(单位：万元)：

2008年度会计处理：

(1)2008年度收到预售房款

借：银行存款4000

贷：预收账款——a1房产4000.

(2)预缴营业税、城建税和土地增值税

借：应交税费——应交营业税——a1房产200

应交税费——应交城建税——a1房产14

应交税费——应交教育费附加——a1房产8

应交税费——应交土地增值税——a1房产40

贷：银行存款262.

(3)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用——工资50

管理费用——业务招待费90

销售费用——广告宣传费300

贷：银行存款440.

(4)年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000×(5.55%+1%)]×25%=34.5.

借：递延所得税资产34.5

贷：所得税费用34.5.

2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。

2009年度会计处理：

(1)2009年度收到a2房产预售房款

借：银行存款5000

贷：预收账款——a2房产5000.

(2)a2房产预售收入预缴营业税和土地增值税

借：应交税费——应交营业税——a2房产250

应交税费——应交城建税税——a2房产17.5

应交税费——应交教育费附加——a2房产10

应交税费——应交土地增值税——a2房产50

贷：银行存款327.5.

(3)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用——工资55

管理费用——业务招待费60

销售费用——广告宣传费200

贷：银行存款315.

(4)a1房产2008年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加

借：预收账款——a1房产4000

贷：主营业务收入——a1房产4000.

借：营业税金及附加262

贷：应交税费——应交营业税——a1房产200

应交税费——应交城建税-a1房产14

应交税费——应交教育费附加-a1房产8

应交税费——应交土地增值税-a1房产40.

(5)a1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本

借：银行存款——a1房产2000

贷：主营业务收入——a1房产2000.

借：营业税金及附加131

贷：应交税费——应交营业税——-a1房产100

应交税费——应交城建税税——a1房产7

应交税费——应交教育费附加——a1房产4

应交税费——应交土地增值税——a1房产20.

借：开发产品——a1房产4000

贷：开发成本——a1房产4000.

借：主营业务成本-a1房产4000

贷：开发产品-a1房产4000.

(6)年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理

根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，[(5000-4000)×10%-(5000-4000)×(5.55%+1%)]×25%=8.625

借：递延所得税资产8.625

贷：所得税费用8.625.

2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292(万元)。

房地产企业预售收入业务的税务处理

根据国税发[2009]31号文件和《企业所得税法实施条例》中关于业务招待费、广告宣传费扣除的规定，房地产企业按《企业会计准则》核算的预售收入是可以作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数的，不再按国税发[2006]31号文的规定待实际结转为收入时再将其作为计算基数。

国税发[2009]31号文件第十二条“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”的规定也对各地在执行国税发[2009]31号文件中对于会计确认的预售收入所预缴的营业税金及附加是否扣除不够统一的情况进行了明确，即按实际发生的原则进行扣除。

根据国税发[2009]31号文件规定，上述甲房地产公司计算的2008年、2009年度应纳企业所得税为：

2008年度可扣除管理人员工资50万元、业务招待费20万元(4000×0.5%=20，90×60%=54，20<54，应扣除20万元)、广告宣传费300万元(4000×15%=600，300<600，可全额扣除)、营业税金及附加262万元，合计632万元。当年未完工产品销售收入预计毛利额为400万元，全年应纳税所得额为-232万元。

2009年度当年完工产品a1房产总计销售收入为6000万元，开发成本为4000万元，毛利2000万元，扣除2008年度的预计毛利额400万元，加上当年a2房产销售收入5000万元的预计毛利额500万元，合计2100万元。

可扣除管理人员工资55万元;业务招待费按当年销售收入7000万元计算的扣除限额为35万元，实际支出60万元的60%为36万元，实际扣除35万元;广告宣传费当年销售收入7000万元的扣除限额为1050万元，实际发生额200万元可全额扣除;营业税金及附加应按当年销售收入7000万元的实缴数扣除458.5万元[(5000+2000)×(5.55%+1%)=458.5].合计748.5万元。

2009年度应纳税所得额为1351.5万元，可弥补2008年度亏损232万元，实际应纳税所得额为1119.5万元，应纳企业所得税279.875万元。